親族から住宅資金の贈与を受ける場合の注意点

掲載日:2015-06-25

親族から住宅資金の贈与を受ける場合の注意点

個人から資金援助(贈与)を受けた場合、その金額が年間110万円を越えると「贈与税」が課されます。

贈与税の課税方法には、1年間に受けた贈与財産の合計額を基に納税額を算出する「暦年課税」が一般的ですが、両親や祖父母(直系尊属)から贈与を受けた場合は「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例」や「相続時精算課税制度」によって税制上の優遇を受けることができます。

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例

両親や祖父母の資産を若い世代に移転することを通じて、住宅市場の活性化を図ろうと創設された「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税特例」により、自分自身の直系の祖父母や両親から住宅取得のための資金が贈与された場合は、贈与税の非課税措置を受けることができます。

その適用期間は、平成27年度税制改正において平成31年6月末まで延長されています。なお、配偶者の両親等から受けた贈与についてはこの制度を利用する事ができませんので、注意が必要です。

この制度では、一般的な住宅を取得する場合、平成27年12月までに売買契約が締結されたものに対しては最大1000万円、平成28年1月から9月末までに売買契約が締結されたものに対しては最大700万円、平成28年10月から平成29年9月で消費税10%が適用される住宅を購入する場合には最大2500万円までの直系尊属からの贈与が非課税とされています。

なお、個人が所有している中古住宅を購入される場合は、消費税が課税されないため、平成28年10月から平成29年9月に売買契約を締結する場合でも上限が700万円となりますので注意が必要です。

非課税の適用を受けたときに贈与税が0円になる場合も、贈与税が発生する場合も、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに税務署へ確定申告しなければなりません。

住宅取得にかかる契約が締結された時期および住宅の省エネルギー等級、耐震等級によって非課税限度額が異なりますので、最寄りの税務署で最新の制度内容について確認するようにしましょう。なお、東日本大震災の被災者については適用期間および非課税限度額の範囲が異なります。

親族からの借入金が「贈与」と見なされる場合

両親や祖父母から「贈与」されるのではなく、返済期日を約束した「借入金」として受けても、その内容によっては法律上の贈与として見なされ、贈与税を課される場合があります。

借入金が贈与と見なされないためには、たとえ親族間であっても、金融機関から借入を行った場合と同様に、「金銭消費貸借契約書」を作成し、さらに銀行口座履歴から返済していることが確認できるよう準備しておく必要があります。

また、市場金利と比較して極端に低い金利で借り入れている場合も、贈与と見なされてしまう場合があります。万が一税務調査が入っても慌てないよう貸借関係を明らかにしておきましょう。

相続時精算課税制度について

生前相続の一種にあたる「相続時精算課税制度」を選択した場合、まずは住宅取得の際に贈与を受けた金額から特別控除額を引いた金額に対し贈与税を支払います。その後、親が亡くなった時点で贈与を受けた金額と他の財産金額を合わせたものを基に「相続税」を算出し(贈与税と相続税の一体化)、以前支払った贈与税額が、算出した相続税よりも越えて納付していれば、その差額分の還付を受けることができます。

この制度では、2500万円まで贈与税が非課税となります。なお、一度この制度を選択すると、同じ贈与者からの贈与について「暦年課税」に変更することはできません。つまり、相続時精算課税制度を選択して2,500万円の贈与を受けた場合、その翌年以降に110万円の基礎控除範囲内で贈与を受けた場合でも基礎控除が適用されず、贈与を受けた金額に対して一律20%の税率で計算された贈与税が課税されることとなります。

なお、平成27年1月1日以降は相続税の制度も変更されています。以前は「5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)」が基礎控除として遺産額から控除されていましたが、改正後は「3,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)」に控除額が引き下げられました。必ずしも「相続時精算課税制度を利用したから安心」ということはありませんので注意が必要です。

両親や祖父母から資金贈与を受けて住宅を取得すると、税制上様々な特例を受けることができます。受贈者の年齢や合計所得、贈与を受けた金額に見合った最適な制度を利用するよう、各制度の内容をしっかりと理解しておくようにしましょう。

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