古家付きの土地を購入するときの注意点

掲載日:2015-06-19

古家付きの土地を購入するときの注意点

築20年~30年以上経過した家が建っている状態で販売される「古家付きの土地」は、安価で手に入りやすいメリットがある反面、土地の整備や解体、リフォーム、売買契約に伴う様々なリスクやデメリットをよく理解した上で購入しなければなりません。

古家付きの土地を購入した場合、建物を解体して建て替えをするかリフォームをするか選択をする場合は、事前に第三者による専門的な検査を受け、建物の状態をしっかりとチェックしてもらうことも重要です。

古家付きの土地を利用するメリット

土地を購入する際、更地を選ぶか古家付きを選ぶかによって費用が大きく変わってきます。古家付き土地の場合は、住居としての価値を失い「取り壊しが必要になりそうな古家」がついてくる分、解体費用を見込んだ価格設定がされており、更地よりも安く手に入れることができる場合があります。

リフォームによって、住居としてまだまだ活かせる物件も少なくありませんので、費用をできるだけ抑えたい人や古風な住宅を好む人にもお勧めです。

また、建替えを前提とする場合も、家が建っている状態で、地盤沈下や高低差の有無、2階の窓からの眺め、日当たり、風通しなどを念入りにチェックすることができますので、建て替え・新築時のイメージを持ちやすくなるメリットがあります。

古家を建て替える際にかかる費用

古家を建て替える際、住宅の建築費以外にも、解体撤去費用や整地費用が必要になります。

解体撤去費用の相場は、木造住宅で一坪3万円から5万円程度と言われていますが、重機が出入りする通路が狭い場合などは費用が上乗せされます。大きなブロック塀や家具が残されている古家では、廃材運搬に思わぬ出費が発生してしまうこともあります。基本的には売買契約を締結する際には、建物内には家具やその他の所有物などの残存物が無いように、売主様に撤去してもらうように要望しましょう。

さらに、上下水道の引き込み管が老朽化している場合は新たに引き込み工事をし直す必要が生じます。この場合は別途工事費用が掛ってきますので、事前に十分な検討をした上で予算立てしておくことが大切です。この他にも、引っ越しや家具購入、仮住まいにかかる費用なども忘れず予算に組み入れるようにしましょう。

古家付きの土地を購入する時の注意点

古家の解体中に以前建っていた建物の基礎や瓦、岩、タイヤなど人為的に埋められた廃棄物(地中埋設物・地中障害物)が発見されることがあります。これらの地中埋設物は住宅の建築に支障を来しますので、適切な方法で撤去しなければなりません。

特に、個人売主から土地を購入した場合は要注意です。売買契約書の中で、個人売主が負う瑕疵担保責任(地中埋設物が発見された際に売主が撤去する責任を負う)の期間は一般的には2カ月から3ヶ月間と定められています。

そのため、期間が過ぎた後に問題が発覚した場合は自己負担となってしまいます。解体を行なう場合は物件の引き渡しを受けてから、可能な限り早めに行ない、申告されていない埋設物が発見された場合はすみやかに売主に連絡をするようにしましょう。

また、お隣の敷地を経由して水道管が敷設されている場合や、逆にお隣の水道管が自分の敷地の一部を経由して敷設されている場合、その他にも解体して初めて越境物が発見される場合もあります。この場合は自分自身や売主だけでは解決できないため、隣接する土地所有者との話し合いや協議が必要となる場合もありますので、トラブルを未然に防ぐためにも購入時に仲介してもらった不動産会社や専門家に相談し適切なアドバイスを受けるようにします。

また、解体する際には、シートで敷地を囲って十分に養生をしても、少なからず砂埃やゴミが周囲に飛び散ることがありますので、ご近所さんへの挨拶周りもあらかじめ行っておきましょう。

古家付きの土地は、土地や建物の状態によって総費用に大きな差が生じます。少しのリフォームで住むことができれば中古一戸建て住宅よりも安く土地と建物を手に入れることができます。一方、建て替えを前提とする場合は、既存建物の解体や、解体後の土地の整地や造成の費用が嵩む可能性もありますので、購入の際は十分に状態を確認しておくことが重要です。

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